房屋养老金解惑：是房产税吗？钱从哪来？上海试点路径解读

8月23日，住房城乡建设部副部长董建国在国新办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，就房地产发展新模式答记者问时表示，要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。
关于房屋养老金，董建国补充了一句，“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
“房屋养老金”，一石激起千层浪。“房屋养老金”会增加个人负担要居民出资吗？养老金的钱从哪里来？从目前的信息来看，新制度的公平与效率还在探讨中。值得注意的是，董建国对房地产发展新模式的整体表述也有所保留，他指出，“已有的房地产发展模式，是经过长期发展逐步形成的，所以新模式的构建需要一个过程，需要不断探索实践。”

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房屋养老金制度的背景和可能性框架

“房屋养老金”并非新词。2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

有受访专家表示，房屋养老金制度就始于“房屋安全”概念。上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受南都记者采访时表示，最近几年，住建部等有关部门对房屋养老金等政策推进，和全国各地房屋安全领域重大恶性事件有直接关系。

2022年，住建部部署开展了全国自建房安全专项整治行动。该行动明确，要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同年5月份，国务院办公厅发布《关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知》。

政策的立意有了，但如何构建房屋养老金制度？上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈于6月刊登在《中国房地产金融》上的文章《我国房屋养老金制度：背景与框架》给出了一个房屋养老金制度框架，参考三支柱社会基本养老保险，对原有的住宅专项维修资金制度进行完善补充，构建多层次、多支柱、可持续房屋养老金制度。

上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中给出的房屋养老金制度框架。

上述文章认为，从资金组成和用途角度来看，房屋养老金与现有住宅维修资金的关系最为直接。既是包含关系也是交叉关系，在后续制度试点实施过程中是一个逐步取代的关系。对于公众最关心的个人账户，该课题组认为，个人账户资金主要依托于已有的住宅专项维修资金，是由房屋安全责任人强制缴纳，即住宅专项维修资金及其增值收益。在使用范围上，个人账户资金用于现有法律法规明确的适用范围，也可用于购买消防、电梯等共有设施设备保险。

文章指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。总体而言，现行的专项维修资金制度难以实现房屋“应修尽修”。

上海的试点路径：提出2025年“全市推开”目标

在住房城乡建设部国新办放风的前三天，8月20日，上海市委副书记、市长龚正在上海市第十六届人大常委会第十五次会议上代表市政府，报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑。他率先披露了上海在房屋养老金制度上的试点思路。

龚正说，截至2023年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度：一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

上海计划分两步推进上述三项制度，“第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。”龚正说。这意味着，2025年上海将全面实行房屋定期体检、房屋安全保险、房屋养老金三项制度。

据严跃进观察，上海今年关于房屋安全的相关政策表述很多，如：“严格落实房屋安全监督要求，着力构建科学可靠、分级分类的房屋安全管理体系和长效机制”“对一般性隐患房屋做到立查立改，对存在结构安全隐患的房屋，落实‘一栋一策’整治措施”等。

从美国、英国、新加坡、日本等国家以及港台地区的经验看，随着住宅老化问题的日益突出，各地不断探索和创新维修资金管理制度，以适应新的发展需求和挑战。“这些国家和地区强调业主在维修资金管理中的自治权利与责任，通过业主大会、业主委员会等机制，实现维修资金的民主决策与有效监督。此外，多数国家及地区通过立法明确维修资金的设立、管理、使用及监督机制，确保资金的有效利用和业主权益的保护。同时引入市场化操作、第三方审计及法律手段等，增强维修资金管理的透明度和执行力。”严跃进称。

专家解释关于房屋养老金的两个误解

严跃进表示，目前市场上对两个问题存在误解，一是“房屋养老金是不是变相的房产税”，二是“房屋养老金收费标准是否已经出台”。

“房屋养老金不是房产税。”他解释道，房屋养老金由个人账户和公共账户组成，其中个人账户由原先的物业维修基金平移过去，不需要业主再出资，而公共账户是政府筹资的，不需要个人出资。

在严跃进看来，房屋养老金制度不增加业主负担，同时可以在政府资金的支持下更好扩充房屋养老金资金池，有效保障后续房屋的维修管理，“这些资金都是属于业主和业主代表大会享有，是小区可以使用和支配的资金。”

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在媒体采访时也表示，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。

另外，关于房屋养老金的收费标准，8月25日，一则传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，还像模像样地标注了不同房屋的收费细则。对此，上海市住建委、市房管局辟谣称，该传言不实。传言所涉的具体数字，已经在2011年外省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里出现过，属于张冠李戴。

严跃进认为，关于房屋养老金收费标准的误解是不负责任的。按照当前改革的思路，公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。

“从各地政府对于此项工作的情况来看，其实重视程度很高。现在一些城市房屋安全管理方面，其实压力是很大的，也让房管部门尤其是物管科等耗费了较多精力，物业企业的压力也大得很。”严跃进称，房屋养老金制度是破解此类问题的一项长效机制。

同时，因为房屋养老金解决了资金的大头问题，还会有助于带动房屋养老系统工作。严跃进称，根据目前市场的调查，该政策风向利好房屋检测，电梯、排水、门禁、消防等设备和安装，智能设备和数字化等产业。

采写：南都记者赵唯佳发自上海

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