物业律师的反思：业主“委屈”却还要输“官司”的原因

但我却一点都高兴不起来，一方面是为业主难过，因为他们的这场“官司”注定了会输，虽然庭审过程中主审法官对他们的发言总是点头认可，他们也可能感受到法官的偏向业主的情绪，甚至会误以为他们会得到判决的支持，但这些误会无疑会加大他们拿到判决后的失望，进而上升到对法院对法律甚至对法治的批判，加深对司法公正的误解；另一方面是为自己难过，对专业的争议解决律师而言，物业服务合同纠纷的案件没有挑战性，但我坚持做了多年，每一次庭审我都会给到场的业主做普法宣传，给他们讲解物业服务的相关法律法规，给他们解释为什么会输，下次遇到相同或相似的情况如何处理，希望业主能提高物业相关的法律素养，缓解业主和物业公司日趋尖锐的矛盾，但收效甚微，即便是同一个小区，甚至是同一个业主，他们依然在犯一样的错误。

所以，我决定今年这批物业服务合同纠纷的案件做完后，便不再做这类案件了，尝试换一种方式帮更多的业主了解物业相关的法律法规，帮业主解决与物业公司的矛盾，如果可能，把我们多年对物业类纠纷的一些思考践行于社会。

什么是物业服务合同纠纷呢？

简言之就是因物业服务合同履行发生争议，一方当事人将另一方诉至法院，请求法院解决合同争议的案件。最常见的就是业主欠费，物业公司起诉业主交纳欠费的案件。

这类案件中最常引发纠纷的又是前期物业合同，这种合同之所以最容易引发纠纷，主要是这种合同并非业主真实意思表达，往往是作为房屋买卖合同的附件，由开发商制定，体现的是开发商的意志，而目前国内的开发商往往与前期物业公司是关联单位，很多前期物业合同都是由前期物业公司提供，反而体现了物业公司的意志，这种前期物业合同因法律的规定，而对业主具有约束力，因此，前期物业合同对业主而言本身就具有先天“不公”，在合同履行过程中，合同条款大多也对物业公司有利，比如业主的缴费义务、违约义务往往约定得详细具有可操作性，而物业公司的合同义务、服务内容一般约定的笼统而模糊，即便发生争议也只能酌情处置。

合同约定尚且如此，如果物业公司还不负责，管理不善，那时间一长，物业公司的逐利性和业主对物业服务的需求必然会产生矛盾，长此以往，双方矛盾加剧，争议纠纷就在所难免，而这种时候，业主的常用办法就是通过拒缴物业费的方式对抗物业公司，但这种对抗是徒劳且不利己的，目前我国法律明确规定业主无理由拒缴物业费的，法院不予支持，实践中业主拒缴物业费往往都是有理由的，甚至很多理由都是合理的，但难在举证，按照谁主张谁举证的原则，业主需要对自己欠费的合理理由举证，那就要证明物业公司的服务质量不合格或不到位，但服务这种“商品”是抽象的，很难通过实物证据证据，即便有证据，其证明力很难到达说服法官的程度，反过来对物业公司而言，物业公司一般不需要证明合理履行了物业服务，通过对业主提供的证据进行质证，找出证据的缺陷，弱化其证明力，往往就能驳回业主的抗辩，而法官判决的依据是物业合同和法律法规，即便主观上同情业主或认可业主的说法（因为法官也是业主），但限于证据不足，物业公司的主张又于法有据，最终不得不支持物业公司的诉求（法官即便同情业主，也只能在自由裁量的部分做调整，比如调减物业公司主张的违约金和律师费）。

这就是催收物业费这类物业服务合同纠纷案件中，业主往往觉得“委屈”（除了部分确实是无理取闹的业主），但还要输“官司”的原因。

那么问题到底出在哪儿？又该怎么解决呢，一一道来。

停车费收多少谁说了算？

我每天早上出门都要在门口付5元的停车费，这个费用由物业公司收取（没有商量），就像有人在你家门口设了一个门岗，进出自己的家还得交“过路费”，你说气人不？

相信很多小区都会有这个费用，金额不一，但不得不交，那这个费用到底是什么费用？

我每天交纳的5元是按我所在小区物业公司单方制定的车辆临停收费规定要求交纳的，临停车辆进出小区的，十五分钟内不收费，地面车位超过十五分钟到24小时内的收取5元，超过24小时的加收5元；地下车位超过15分钟到2小时的收取5元，超过2小时后，每小时加收2元；这是我所在小区物业公司制定的，准确说是联合开发商（与物业公司是关联企业）制定的，更可气的是物业公司每天都要强制一半的车辆停到地下车位去。

业主们多次讨说法均无功而返，业主每天都在交这个费用，有些业主认为该交，但我认为单就我所在小区的这个收费不合理也不合法，所以我每天都以交费的方式进行非暴力的抗议。

停车费收了该归属谁？

前述那5块钱俗称车辆临停费，还有一种与车辆收费有关的叫车位物业管理费，前者是针对车辆临时停放，后者是针对专有车位（地下车位）收取的物业费，类似对房屋专有面积收取的物业费。

这两种费用是物业公司除物业费外最大的收入来源，有些小区位居第一大收入来源。小区停车位一般分地面车位和地下车位，地面车位权属归全体业主，地下车位（暂不考虑人防车位）归开发商和业主（已售车位）所有，临停费顾名思义就是临时暂用停车位支付的使用费，因此，从权属来看，地面车位的临停费自然归全体业主所有，地下车位的临停费归开发商所有（已售车位一般不用于临停），我国法律也是如此规定。

地下车位的临停费已归开发商独享，已然没有分割的可能，地面车位的临停费虽号称归全体业主所有，却如同无主物（暂不考虑成立业委会的小区，下同），自然就成为了物业公司口中的肥肉，所以这部分费用是物业公司的老虎屁股的核心部位，碰不得。

车辆临停费收费的原因是临时暂用车位，支付的临时使用费，按次收费，跟高速公路过路费一个道理，但不同的是地面车位的修建成本由业主承担，高速公路过路费的修建成本由建设单位承担，物业公司收取临停费后不会承担地面车位的维修责任，高速公路建设单位收费后会承担高速公路的维护责任。

因此，对物业公司而言，车辆临停费简直就是无本生意，而且收入稳定。

有些小区的物业公司还会巧立名目，设置一种收费叫地面车位月租费，这个费用按月收取，单个车位的收费远远高于每月的临停费用，这种费用如果是物业公司单方决定收取，属于非法费用，在绝大多数的小区中，地面车位是有限的，与小区住户不是1：1的配备比，同时，地面车位的收费一般远远低于开发商所有的地下车位，所以地面车位就成了一种稀缺的优势资源，成为业主们争夺的对象，这种稀缺性和竞争性最是物业公司乐见的，在没有成立业主大会的小区，这种费用都是被物业公司收取。

无论是车辆临停费还是月租费，对物业公司而言都没有任何成本，没有付出任何劳动，但物业公司还收得很理直气壮，业主还不得不支付这笔“过路费”，你说气人不气人。

停车费是保安的成本吗？

写到这，也许有些业主会问，小区门口每天都有保安指挥进出车辆，给车辆开关道闸，打扫车位卫生等等工作，难道不是提供服务吗？

不是为了服务，那物业公司忙活啥？忙活啥我不知道，但我知道保安维护秩序和打扫公共区域卫生的成本包含在业主物业费里，小区道闸的费用由小区配套设施分摊，维修成本由小区公共维修资金承担，总之他们忙活的业主都是另外付费的。

此外，我还知道业主停在小区的车辆被刮花了，甚至被盗，物业公司是肯定不会赔的。所以，你说每天被人堵在门口收“过路费”可气不可气？