彭宗辉律师

行业变化快得让人应接不暇，最新数据一出炉，代建行业的小伙伴们可能要坐不住了。2024年上半年，代建新增规划建筑面积同比只增长了3.0%，看似温和的增幅背后，隐藏着巨大的问题。要知道，过去几年代建行业的增长可是以每年二三十个百分点的速度在狂飙。今年，这增长速度直接跌回2016年的水平，这可不是小事。

代建是啥？简单来说，就是帮别人盖房子的活儿。可以是政府项目，比如学校、医院，也可以是商业项目，比如住宅、商业楼。代建方靠技术和劳动赚钱，有时候还能通过提供建材等服务赚点额外的。

过去几年，代建行业为啥这么火？主要是因为房地产市场的“鲸落”。房地产市场一冷，国资开始大面积拿地，但开发能力跟不上，这就给了代建行业机会。再加上保交楼项目和保租房建设的需求，代建行业的需求量简直是天量。

但现在，情况变了。上半年的数据一出，代建行业的增长速度直接跳水，这块原本托着房地产市场软着陆的“垫子”似乎要被砸烂了。

代建行业现在就像是一个被吹得快要爆炸的气球，竞争太激烈了。2021年，搞代建的企业才30多家，到了2023年底，这个数字已经超过90家。大家都想在代建市场分一杯羹，结果就是价格战愈演愈烈，利润越来越薄。

代建费率从往年的5-6%，降到了2-4%，有的甚至低于2%。企业为了抢项目，不惜降低费率，甚至带着资金入场，就是为了帮委托方分担资金压力。

这样的竞争环境下，代建行业的利润率自然下降。2023年代建的净利率已经降到了23.6%，是7年来的最低点。绿城这样的头部企业，代建业务的毛利率也在下滑。

更糟糕的是，市场的蛋糕并没有变大。土地出让面积在减少，保交楼、保租房的红利也在逐渐消失。代建项目的供应结构也在发生变化，政府代建的比例在上升，但政府代建的利润水平远低于行业平均水平。

代建行业的现状，就是供需矛盾的体现。供应端，大量的房地产生产力涌入代建市场；需求端，代建需求的增长却跟不上。结果就是行业竞争加剧，利润下降。

房地产行业也是如此。购买力在退场，买房人的要求越来越高，最终只有头部城市的优质土地才有市场。这就导致了土拍市场的一个现象——头部城市出地王，几个老面孔抢地王。

不只房地产，其他行业也面临类似的问题。比如北京的餐饮业，新增企业数量在增长，但利润率却在下降。

总的来说，代建行业正面临着巨大的挑战。市场的自由度没有提高，宽松政策未落实到位，营商环境未得到改善。居民收入无法提高，大家只能勒紧裤腰带，消费能省则省。代建行业的未来，还需要更多的创新和调整来应对这些挑战。