降低存量房贷，为何这么难？

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大家好，我是堂主。

苦苦相盼的及时雨——降低存量房贷，终究没能下成。

前段时间小作文传出要转按揭38万亿的存量房贷，闹得动静还是很大的。

不管是市场，还是居民，都在翘首以盼。

不过嘛，最后还是没来，

先是招行行长在2024年中期业绩交流会上，表示没有接到监管部门个人存量房贷转按揭的通知，监管部门更没有向商业银行征求意见。

然后央行在9月5日新闻发布会上直接表态：存贷款利率下行面临约束 .

具体是什么样的约束呢？人说的也很直接：受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

给大家概括提炼一下：

1，银行存款向资管产品分流，就是“存款搬家”，流向了银行理财、货币基金等低风险的资管产品。

2，银行净息差收窄，就是银行的营收利润变小了。

整理一下上面的，是啥意思呢？

招行行长说转按揭转你个鬼啊？你不说我压根都不知道还有这事、

央行则更直接，一来怕你们会把钱存到低风险的产品，都不拿去投资消费了，二来银行现在也很难啊，请大家多多体谅一下。

虽然这个转按揭被辟谣了，不过我认为还是可以稍微聊一聊的。

同样被房地产泡沫席卷过的美国和日本，均推出过转按揭的政策。

美国搞过两次。

第一次是在上世纪30年代经济大萧条期间，罗斯福搞了一个《1933房主再融资法案》

财政部先拿出2亿美元，注入到政府成立的房主贷款公司。

再由房主贷款公司购买家庭部门的存量按揭贷款，然后家庭部门可以选择更优惠、更长期的新按揭贷款。

当然了，2亿美元肯定是不够的。

所以房主贷款公司获准发行了不超过20亿美元的自有债券。

头三年的时间里，房主贷款公司向100多万个家庭提供了近35亿美元的转按揭业务。

然后又经过十多年，到了1950年，房主贷款已经收回公司95%以上的贷款。

等到房主贷款公司完全清算时，财政部全额偿还其资本预付款，同时增加了数百万美元的盈余。

第二次就是2008年金融危机后，美国再度推出转按揭政策。

2009年2月，奥巴马签了《美国复苏与再投资法案》。

联邦住房管理局推出了住房可负担再融资计划（HARP）。

向家庭部门提供转按揭、或者是再融资，以实现更低利率来降低负担。

到2018年该计划终止之际，有近350万户家庭通过再融资来降低利率或降低抵押贷款的负担。

日本在1991年发生了地产泡沫，日本央行多次下调利率，至1999年时，无担保隔夜拆借利率至零，日本首次进入“零利率”时代。

但是，由于家庭部门与日本财政部注资的住房贷款公司、签订的是固定利率按揭合同。

换句话说，哪怕到了2000年后日本利率已经接近了零了，可之前的房贷利率，还是没有降的

因此地产泡沫破灭后，日本家庭部门的按揭早偿率，一直处于高位。

就是提前还贷的人，一直挺多的。

直到2007年，日本住房金融厅出面，取代了亏损的住房贷款公司，推出创新性的合同条款。

比如Flat 35。

家庭可以选择相对灵活的固定利率，又可以选择还款方式，可以每月还，也可以每半年还。

更重要的是，家庭可以在不同银行之间申请转按揭，以获得更优惠更低息的贷款。

从效果来看，日本这个转按揭的药效，远远不及美国，甚至毫无作用。

因为日本住房转按揭的成本较高，涉及到的产权转让、估价、以及按揭保险产生的费用，这对于已经背负房贷的家庭来说，是一笔不小开支，所以实际去搞转按揭的家庭，占比并不多。

所以我们能看到，美国房地产都爬起来两次了，日本一倒下，就失去了二十年。

值得提一下的是，日本住房金融厅搞的这个Flat35，虽然当时转按揭的药效不咋地，不过后来成为了日本房地产的续命符，给一些想买房的年轻人，给足了诱惑条件。

当遇到房地产市场低迷、且居民收入压力增大的时候，通过转按揭，把原本银行存量高的房贷利率，转移到另一个低利率的银行，确实是可以减轻家庭负担，进而提振经济。

但是，这里面涉及的难度还是挺大的。

你看这个转按揭涉及的银行之间的业务交叉、以及产生的费用等等，这些都需要有人站出来去牵头，更需要强大资金去支持。

当然最简单粗暴的方法，就是让原来银行把存量的高房贷利率直接换成新的低利率、

可正如央行说的，当下银行自己也很难啊。

所以现在就卡住了。

要是搞转按揭，那么这转按揭产生的利差，谁来出？

之前高峰的时候，比如2020年和2021年、这两年的LPR在4.65%之上，加上浮动利率，有的大冤种甚至去到了6%左右。

哪怕到了去年，2023年的房贷利率也是在4%之上，现在新的房贷利率在3%左右。

民生证券说，存量房贷和新发房贷利率之间有50bp以上的利差，

央行数据显示，2024年二季度末个人住房贷款余额为37.79万亿元、

假设转按揭将使得贷款利率下调50至80个基点，那么银行总利润将减少1900亿元至3000亿元。

关键问题来了，这钱谁出呢？

经济观察报说：银行可以通过降低存款利率的方式进行对冲。

比如存款利率下调20个基点，便可以对冲50个基点的按揭贷款利率下行。

按照这种对冲方式，银行当然也可以不用出钱，但是利率不断下行，对于当下宏观经济来说，不大被允许。

要是降存量房贷利率，那银行就很被动。

要知道去年2023年8月已经搞过一次了。

央行2023年四季度货币政策报告说：

超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。

现在要银行再降存量房贷利率，个人觉得，还真的不大可能。

银行现在也很难啊。净息差在收窄，去年搞过了，现在又来搞，概率真的不大。

当然了，现在不搞不代表未来不搞。

如无意外，还是会下调存量房贷利率，只是不会是现在。

大家有没有想过一个问题，为什么都在呼吁转按揭去下调存量房贷呢?

一个根本的原因是现在家庭部门的需求不足，从而倒逼了市场让利。

市场也必须要让利给家庭部门，家庭部门才有可能去支撑起市场。

既然是存量房贷整不了，那么有没有其他的办法解决需求不足呢？

中国人民大学经济研究所联席所长毛振华教授，在今年3月在中国宏观经济论坛上，给出了“10万亿刺激补贴，并减少10万亿基建支出”提振经济的建议。

我去看了他的言论，发现也是有变化的。

早先的时候，他是说发放10万亿的消费券。

现在改口了，说分批发放10万亿现金补贴。

至于为什么是10万亿呢？他也没说，只是说了一个数据：从2021年到2023年，居民部门的房产资产累计缩水约9.8万亿。

10万亿平摊到人均，大概是每人7000元。

个人看来，这个建议也是有一定的道理。

08年4万亿的刺激，投入到基建是没问题的，毕竟那会城市化还不到一半。

现在已经接近70%，甚至有的地方城市化，已经达到80%以上，比如珠三角地区。

那么下一轮的经济刺激，再聚焦城市化的基建投资，多少有点不符合实际情况了。

城市化之后会是什么呢？

有人说是二次城市化，也有人说是城市更新，这些都对。

不过不要忽略了一点：

过去我们的城市化，是以地为主的城市化。

而接下来的城市化，应该是以人为本的城市化。

10万亿的现金发放，现实来说不可能。

但是，我倒认为可以投在国民收入上，比如搞个国民收入倍增计划。

你看现在都放开城市户籍限制、鼓励进城了，之前不是还喊话“有1.9亿农民工还没进城买房”嘛。

进城没问题，问题是进城之后，怎么提高收入？

这才是接下来刺激消费以带动经济增长的底层支撑。

而市场呼吁的降低存量房利率，不过是以人为本的城市化的市场回应而已。

我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见。

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