邱震海2024年10月14日发布:又要省钱了！六大行25日起统一调降存量房贷利率，这些细节要注意

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10月12日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储6家国有大行集体发布关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告，介绍详细操作细则。在此之前，已有多家银行通过常见问题答疑形式披露初步方案。（详见报道《多家银行发指南！存量房贷京沪深外统一降至LPR-30BP》）

从公告来看，六大行将统一于10月25日起，对存量个人房贷利率进行批量调整，除在北京、上海、深圳等地区的二套房贷款利率调整至当地执行利率加点下限外，其他符合条件的存量房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。除部分情况需要借款人主动提出申请外，符合条件的借款人无需提出申请或提供材料。

对于借款人最关心的调整后能“省多少钱”，根据工商银行前期答疑时提供的案例，若借款人在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点（3.85%），以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷计算，调整后每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元；若借款人在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷计算，调整后每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

综合各行存量房贷利率调整实施细则，第一财经做了重点梳理：

1、调整范围

综合各行公告，新一轮存量房贷利率调整范围为已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括首套、二套及以上，涉及普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。调整条件为执行利率在LPR基础上加点幅度高于-30BP，自身房贷利率已经低于LPR-30BP的，不参与此次调整。

值得注意的是，此次各行存量房贷利率调整仅调整贷款利率加减点，其他合同要素（如贷款余额、剩余期限、重定价日、重定价周期等）不变。

2、调整规则

北京、上海、深圳等地区利率高于LPR-30BP的首套房贷和其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷统一调整至LPR-30BP。

北京、上海、深圳等地区二套房贷利率高于相应政策下限的，统一调整至当地相应政策下限（北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖LPR-5BP）。

3、自动统一调整的情况

符合条件的浮动利率定价方式的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），无需借款人申请将统一调整。

4、需要主动申请的情况

对于固定利率和基准利率的房贷，需借款人先提出申请转成浮动利率，以最近一个月对应期限的LPR转换为加点形式，加点幅度等于原合同利率水平与最新一期LPR的差值。转换后如利率水平高于LPR-30BP，再将加点幅度调整至上述下限。利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。

北京、上海、深圳等地区的二套住房贷款，如符合二套转首套房贷条件的，借款人可线上或线下向各行申请“二套转首套”，经银行审核符合条件后转成首套房贷款，再按上述调整规则进行利率调整。

另外，交通银行还提到，对于特殊情况需采用新发放贷款置换方式的，借款人可于2024年10月25日起向贷款经办机构申请。同时强调，此次存量房贷利率调整不支持跨行置换。

5、统一调整和自主申请调整的时间

对于符合条件的存量个人住房贷款，六大行将于2024年10月25日集中批量调整合同贷款利率，当日生效，即批量调整后于当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。

各行对于申请固定利率或基准利率定价转浮动利率定价、“二套转首套”的时间，要求略有差异，主要集中在自公告之日至10月22日～24日（含），也有银行10月13日起即可提起申请，渠道包括手机银行或贷款服务行，审核通过后，各行于10月25日进行集中批量调整贷款利率，当日起按新的利率水平执行。

自2024年10月25日（含）起，借款人仍可通过手机银行或贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，各行将在成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整。

综合各行公告，借款人申请调整、查询等事宜既可通过线上渠道办理，也可通过线下渠道办理。利率调整后，多数银行将以短信等形式告知借款人调整结果，但因为批量调整业务规模大，有银行提示，短信发送可能存在时间差异、时效滞后、送达失败等情况。

对于贷款可纳入本次批量调整、但不同意调整的借款人，各行也作出温馨提示，借款人可于各行要求的相应日期前，联系贷款经办机构，提出不同意调整的书面申请。批量下调后，如不接受调整，借款人仍可于一定时间内联系贷款经办行申请撤销，各行时间要求有差异。

6、部分特殊情况

对于利率调整变更生效日（10月25日）在借款人两期还款日之间的，借款人10月的还款额将分为调整前、调整后两段计息。

交通银行举例称，若房贷利率10月25日变更生效，借款人的10月房贷还款日为28日，利率调整后的还款日依然为每月28日，但还款额将两段计息，即：调整前（即9月28日至10月24日）按原利率计算，调整后（即10月25日至10月27日）按新利率计算。下个月起，整月的利息都按新利率计算。

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