科学猎奇

进入9月，广州开盘潮、挂地潮接踵而来。

截至上周末，广州共有23个项目进行27次推盘，其中，1个全新开盘，22个旧盘加推，合计约1870套货量。

不仅如此，土地市场也呈井喷式爆发！

截至今日，9月已挂出12宗经营性用地，就连断供9年的白云金沙洲都迎来了宅地出让，累计起拍总金额超254亿元！

这样的推盘、供地频率，显然9月是迎来今年广州楼市、土地供应的双重爆发期。

然而，在广州58大板块中，有5个板块的去化周期低至5个月以下，其中还不乏东圃、黄阁等热门板块。

而天河公园和同和板块一手新盘寥寥，其库存多为补签房，暂且按下不表。

旧黄埔：去化周期低至1.8个月

当下，全广州最为缺货的两个板块，一个是旧黄埔，一个是东圃。

作为黄埔的传统中心，旧黄埔板块承接起了市中心置业需求转移的第一站，往年成交量均在1600+套以上，可见此前楼市之火热。

但随着保利学府里、佳兆业城市广场、万科尚城等项目的相继售罄，再加上板块内鲜有新货推出，购房者的选择面进一步减少。

据克而瑞数据统计，截至8月底旧黄埔板块仅余189套，只够销售1.8个月左右，优质房源亟待补仓。

但这种严重缺货的状态或将持续一段时间，待茅岗村旧改项目、五矿茅岗路地块（楼面价2.1万/㎡）入市之后才能得到缓解。

目前，该板块现仅有宝夏花园、海伦堡海伦时光两盘有洋房在售。

其中，临近地铁13号线与5号线二期（在建）交汇夏园站的宝夏花园在售92-99平三房产品，因受庙头发电厂、黄埔油库、城中村环绕等因素干扰，其新房均价仅在29000-30000元/㎡左右。

而位于天河区东部和黄埔中心区交接处的“袖珍盘”——海伦堡海伦时光则在售71-92㎡二至三房产品，定价高达42500元/㎡。

该盘近茅岗旧改项目，改造后的茅岗将配建10万平方米的公建配套物业，引进名校资源，未来潜力较大。不过，该盘原为天虹花园二期用地，后被海伦堡收购盘活，产权仅剩47年。

东圃：仅剩两大项目在售

东圃板块，是天河新货最集中、价格最便宜的板块，有着“天河洼地”之称。

该板块凭借超高的性价比，以及金融城东区的利好影响，去年一手住宅年销4547套，销量高居广州前五，楼市交投十分火热。

不过，在市场火热行情下，该板块一手库存急剧下降，招商雍景湾、龙湖首开天宸原著等盘接连售罄，新房供应非常稀缺。

据克而瑞数据显示，截至8月底，板块内一手住宅仅余543套，只够销售1.8个月左右，市场之缺货可见一斑。

目前，东圃板块一手新盘不多，且仅有珠江花城、兰亭盛荟两盘在售洋房产品，可选择空间不大。

其中，珠江花城于上周六加推100套115-139㎡四至五房，售价47000-49000元/㎡，虽说客户群受限，但其去货速度依旧惊人，当日便已去化近7成。

不过，该盘位于天河东郊，前身是油制气厂，周边略荒芜，众多厂房+4S店，交通状况较差，上下班高峰容易拥堵。

兰亭盛荟也在月初加推，因项目蓄客时间长，且上次加推售价仅4.7万元/㎡，较前期加推楼栋价格有所下降，客户入市积极，当天去化超9成。

因环城高速把兰亭盛荟的一二期和三期分开，中间建了一个58万平的花园，此前也有部分业主投诉该盘的噪音很严重。

值得一提的是，今年2月底，时隔5年之后，东圃板块终迎一宗宅地出让（回顾可戳：天河新地王）。

不过，该地块体量小、地价高，在时代、保利、鹏瑞等12家房企围猎下，该地块以3.7万/㎡的楼面价刷新天河最高地价，且还需自持55%，届时亦难以满足市场的需求。

可以预见的是，在东圃板块如此缺货的情况下，该地块的惊人地价也会让不少购房者心焦。

黄阁：去化周期不足4个月

今年以来，南沙一手住宅销售火热，市场“供不应求”所难免，尤其是热门板块缺货现象比较明显。

与番禺接壤的黄阁板块，承接广州置业南移需求，其楼市热度也在不断上升，市场库存被大量“消耗，成为今年广州十大热门板块中最缺货的板块。

据统计，截至今年8月底，该板块一手住宅存量仅余716套，若按12个月的去化速度计算，其存量仅够售3.8个月。

目前，板块内一手项目不少，还有5个楼盘可供选择，销量最高的为万科海上明月，其次是方圆合景南沙水恋和南沙保利城，这三盘销量均在500套以上。

其中，万科海上明月主打极致刚需，主推81-135㎡3-4房，售价24000元/㎡，总价低、易上车，再加上赠送面积相当可观、自带配套相当到位，吸引了很多刚需客的目光。

而方圆合景南沙水恋近4号线黄阁汽车站，交通较为便利，其主力产品为94-143平二至四房，带装修均价约23000-25000元/㎡。

未来，方圆还将联手奥克伍德酒店打造生活中心，但目前建设进度较慢，现只能依靠莲溪村内的临街低档次配套，仅基本满足日常生活需求。

南沙保利城与方圆合景南沙水恋相隔较近，距黄阁汽车城地铁站有1.5公里，售价在19000-21000元/㎡左右，该盘周边配套基本是村镇级，整个定位也是主打刚需。

板块内万科另一项目——万科白鹭郡已于今年年中售罄，而于7月底开盘的金科集美御峰销量则不温不火，截至9月15日仅去化58套，去化率为25%。

未来，黄阁板块虽暂无全新项目入市，庆幸的是，板块内的大塘村、大井村两村均已加入豪华旧改套餐，也能补充一下板块内的一手房源。

来源：克而瑞广州区域