冰魄老师2024年10月12日发布:8月百城二手房价格继续下行，“金九银十”市场前景如何？

中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年8月，百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点，已连续28个月环比下跌；同比跌幅为6.89%。当前业主“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下行。百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨1.76%，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。全国50个城市住宅平均租金为36.2元/平方米/月，环比下跌0.20%，同比下跌2.13%。8月，随着毕业季效应走弱，租赁需求释放节奏减缓，重点城市住宅租金转为小幅下跌。

图：2021年1月至2024年8月百城二手住宅价格及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

图：2021年1月至2024年8月百城新建住宅价格及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

图：2021年6月至2024年8月50城住宅平均租金及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

8月100城二手房价格延续普跌态势

从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续5个月呈现百城二手房价格集体下跌状态，其中56城市二手房价格环比跌幅收窄，较7月增加8个。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较7月增加7个。

图：2021年1月至2024年8月百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量

数据来源：中指数据CREIS

各梯队城市二手房价格均继续下

根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，8月各梯队城市二手房价格环比均继续下跌，跌幅略有收窄。一线城市二手住宅价格环比下跌0.72%，跌幅较7月收窄0.08个百分点，其中上海房价环比跌幅收窄幅度较为显著，为0.13个百分点。527新政实施后，上海高性价比房源加速成交，市场剩余房源议价空间有所收窄，但整体“以价换量”趋势未改。二线及三四线代表城市二手住宅价格环比分别下跌0.76%、0.66%，跌幅较7月分别收窄0.02个百分点、0.01个百分点。

新建住宅方面，8月一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.27%、0.09%，其中上海、合肥、西安新房价格环比涨幅居百城前列，主要受夏都·幸福268（上海）、越秀·苏河和樾府（上海）、招商玺（合肥）、越秀铁建·樽樾（西安）等高价新开盘项目结构性影响。三四线代表城市房价环比下跌0.09%。

图：2024年7-8月各梯队城市新建及二手住宅价格环比涨跌变化

数据来源：中指数据CREIS

楼市仍需政策持续呵护，“金九银十”核心城市市场活跃度或提升

政策方面，各地楼市政策优化持续推进。成都、长沙明确按区认定首套住房，同时成都明确在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。广州、昆明、唐山等优化公积金政策，包括支持公积金支付首付、降低公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度等方面。上海优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准和供应比例，中小套型住房建筑面积标准分别提升至100平米（多层）、110平米（小高层）、120平米（高层）；同时，上海调整土拍规则，自第五批次起，对市场热度较高地块施行“双高双竞”举措，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。此外，8月深圳、长沙等地发布收购商品房用作保障性住房的征集通告，根据中指研究院监测，截至8月末，已有近30城发布征集公告。中央层面，8月国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部强调“民生性强是住房城乡建设工作最突出的一个特点”，并对如何构建房地产发展新模式、“好房子”建设、保交房进展等多个房地产发展问题进行说明。此外，还提及“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制”。

考虑到目前我国房地产市场仍处深度调整阶段，政府预计将继续坚持消化存量和优化增量相结合策略，以促进市场加快企稳。需求端，一线城市限购存较大优化空间，如降低社保年限、放松郊区限购，调整套数认定等，同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等或为需求侧政策优化方向，以进一步降低居民购房成本。供应端，政策重点或聚焦加快国企收储存量商品房节奏、推动项目“白名单”持续优化落地、加大闲置土地盘活力度等方面。整体来看，随着“金九银十”传统旺季的来临，房企推盘促销力度或将加大，叠加政策支持进一步落地显效，短期内核心城市市场活跃度预计将小幅回升。

城市典型样本项目

8月，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部领导再次强调建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，相关标准有望加速落地。对此，房企应把握行业发展趋势，进一步丰富产品功能，持续提升项目品质。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市样本项目进行研究，得出“2024年1-8月城市典型样本项目”，为行业提供标杆典范。

从“2024年1-8月城市典型样本项目”来看，项目多为品质改善楼盘或标杆项目，开发商以全国品牌房企及地方知名企业为主。在我国房地产行业逐渐向高质量发展方向转型的背景下，房企结合企业产品理念，深入理解、准确把握新时代生活方式及消费观念的转变，聚焦产品力及服务品质的提升，持续打造引领时代的人居范本，为市场注入新的发展动力。

2024年8月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅