物管行业隐形航母，中建系的“野心”藏不住了

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文/研究员 宋子谦

经常关注房地产行业动态的朋友，可能都知道，最近一段时间以来，中建系地产公司在拿地和销售方面，都异常凶猛。

作为长期关注物业行业的智库机构，我们第一时间意识到，中建系物管公司将在未来3-5年，受益于中建系地产的这一波扩张，或可成为物业行业不可忽视的一股力量。

为此，本文将为大家详细盘点中国建筑八大工程局旗下的物管品牌。

1、中建系地产的扩张

中国建筑旗下主要有：中海地产和中建地产两大房地产品牌。

中海地产大家都很熟悉了，长期以来一直是地产行业的头部玩家。中建地产主要是各局院地产业务所使用的品牌，主要业务围绕一、二线城市，开展地产开发、城市更新、资产运营、综合服务等四大板块业务。

2023年，中建地产全年实现合约销售1844亿元，逆市下同比增长达到25.3%。而中海地产实现合约销售2670亿元，也仅增长了4.9%。两大地产品牌的合力之下，中建集团全年实现4514亿元的地产销售规模。

这个数字，比去年行业排名第一、销售签约额4222亿元的保利发展还要高出292亿元。

中建集团对旗下各局院实施“赛马机制”，鼓励各局院独立发展，甚至同场竞标。在房地产业务上，他们沿用了这套“卷”死自己人的机制。

近几年里，中建各工程局在全国跑马圈地，纷纷独立地产品牌，如中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建壹品（中建三局）、中建信和（中建五局）、中建东孚（中建八局）等。

2023年，中建东孚以296.5亿元的权益销售排名第38位；中建壹品权益销售243.8亿元，排在44位；中建玖合权益销售162.6亿元，排名64位；中建智地权益销售148.1亿元，排名69位；中建信和权益销售115.5亿元，排名87位。均保持在百强以内。

在建筑领域，有一句广为流传的话：没有三局干不了的活，没有八局中不了的标。三局与八局之间的竞争，也延续到了中建壹品和中建东孚之间。

2023年中建东孚和中建壹品，分别斥资179亿、146亿拿地，排名第14位、第16位。

今年年初，中建壹品董事长徐超提出“全力冲刺全国房企20强”。按照这个目标，销售规模差不多要增加50%以上。为此，今年中建壹品已经花了213亿拿地，新增货值470亿，这两个数字均位列地产行业第一名。

中建壹品马上就要超越中建东孚成为新的带头大哥。

2、中建系物管现状

我们对中建八子旗下地产业务平台和物管业务平台进行了整理，具体如下：

接下来我们来具体看下各个物管业务平台的现状，由于公开资料较少，我们只是做一个简单的了解。

首先，是管理规模最大的中建东孚物业。

中建东孚物业布局长三角、环渤海、粤港澳、西部城市群等重点区域，业务覆盖上海、北京、济南、西安、南京、成都、青岛等十多个国内大中城市，签约管理面积逾2000万平方米。

主要覆盖的业态包括：高端住宅、民生社区、销售案场、商业办公、工地后勤、城市服务等。

第二个是中建壹品物业。

中建壹品物业目前服务项目超过130个，服务面积超过1300万平米。目前覆盖的业态涵盖住宅、写字楼、大型综合体、工业园、公建、工地、学校、案场等，在北京、重庆、成都和佛山等地都设有分公司。

在今年的5月27日，中建壹品物业与高力国际签订战略合作协议。双方将在物业管理咨询顾问、物业管理服务、可持续建筑认证等多个领域展开深入合作。高力国际将助力中建壹品物业突破高端商写领域。

在2024年工作会议中，中建壹品投资公司党委副书记、总经理孙晓林对物业公司的要求是：快速扩大经营规模，优化区域布局，瞄准核心主业，加大市场拓展力度；加快数字化转型，全力打造智慧型物业；培育多业态服务能力等。

第三个是中建玖合城市运营。

中建玖合城市运营的管理规模，我们暂未找到公开数据。覆盖业态方面，公司目前已形成覆盖住宅、公寓、商业写字楼、商业综合体、学校、医院等的业态布局。

在2024年工作会上，中建玖合运营总监、城市运营公司党支部书记、总经理刘铭强调：要用好数字化管理手段，不断提升管理和服务的精细度；要大胆走出去，对照优势企业成功经验，找差距、补短板；在强竞争的市场环境下，抢抓市场机遇，实现弯道超车。

第四个是中建智地物业。

中建智地物业目前签约项目超30个，签约面积超430万平方米，涵盖住宅、案场、写字楼、商业、康养、学校、城市服务等。公司目前已布局北京、上海、广州、天津、南京、苏州、无锡、常州、镇江等城市。

中建智地总经理吴国强在2024年工作会议上要求：全面提升服务力，不断增强核心竞争力；切实实现创效增收，支撑企业可持续高质量发展；强化品牌建设，树立鲜明的品牌形象，提升品牌知名度；全面提升市拓专业化、精细化。

第五个是中建信和旗下的中建城服。

中建信和旗下物业公司在今年4月份，从中建物业更名升级为中建智慧城市服务有限公司（简称中建城服），完成了从社区生活服务商到智慧城市综合服务商的蜕变升级。目前暂无公开的管理规模数据。

在2024年工作会上，中建信和地产副总经理兼安全总监彭鸿志对中建城服提出的要求是：做大规模，打造爆款项目，进一步扩大市场话语权和行业影响力；做优品质，推进样板落地，对标行业标杆树强优+服务的品质口碑；做足效益，落实效能提升，以自身经营造血和服务提效等多措并举促进开源节流；做强团队，打造高效组织，发挥标杆项目和模范团队的影响作用。

第六个是中建七局物业。

中建七局物业深耕河南、江苏、福建、陕西、天津等核心区域，全面布局6省11城40盘，下设17个分公司，接管总建筑面积近700万平米，业务涵盖高档住宅、写字楼、商业综合体、销售案场、展示中心、在施项目等。

第七个是中建四局城市运营。

中建四局城市运营服务有限公司的前身是2013年成立的贵州中建筑福物业管理有限公司。2023年4月份升级为城市运营服务平台。

公司业务横跨广东、贵州两省，耕耘广州、佛山、贵阳、遵义等国家重要中心城市、省域副中心城市。当前在管理物业总建筑面积近500万平米。

最后是中建六局旗下的天津中建物业。

天津中建物业在2021年11月进行了股东结构变更，目前中建地产天津持股49%，中海物业持股51%。公司管理规模较小，目前并表在中海物业体系内。

结语

通过以上对中建系各物管公司的盘点，我们可以发现，随着中建系地产业务的不断扩张，其旗下的物管公司也基本都提出了扩大管理规模的战略诉求。

未来，随着地产项目交付的不断增加，中建系物管公司的规模、实力和品牌知名度也将更上一层楼。尤其是中建系开发的地产项目多集中于一二线核心城市，且以改善型住宅为主，项目交付质量、业主支付能力方面都相对较优。

最后可能大家比较关心的是，这几个物管平台未来是否会进行整合，这个目前确实不太好说。不过，不管是八个工程局的物管平台合并，还是八个工程局物管平台与中海物业的合并，都将深刻影响行业的竞争格局。

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