米宅网2024-10-21 20:26:35发布:四大难题解读如何盘活存量资产
⭐发布日期:2024-10-21 20:26:35|来源:米宅网
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从增量式的扩张,到了存量的发展阶段。在“十四五”期间,北京将进入存量提升与增量结构调整相结合的新发展阶段。
一、盘活存量,盘什么?
五月份,国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,明确了存量物业、存量土地和存量基础设施等方面的盘活重点。
01存量物业
主要是指有可能进行改扩建的物业,但未发生土地性质变化的物业。
随着时代的发展,原有的载体与核心已经与都市发展格格不入,在严格控制拆迁比例的今天,迫切需要通过改造来重新焕发活力。
02存量土地
主要是指项目的资产,这些资产在很长一段时间内都处于闲置状态,但其开发和使用的潜力很大。
这些建筑大多处于原有开发区域的外围,而随着城市的不断扩大,原本的边陲之地也逐渐变成了新的核心区域,使得地价不断上涨。
03存量基础设施
经过多年的投资和建设,在基建方面积累了大量的存量资产,据不完全统计,目前已经有百万亿的存量。
这次意见中明确指出,要把重点放在对存量大、效益好、发展潜力大的基础设施上进行盘活。
从项目梳理与筛选、项目包装与策划、可行性分析与论证、编制实施方案、进行财务专项评估、起草法律意见书、配合省厅或上级主管部门审核等,中建政研可以提供一揽子综合服务。
二、存量盘活,怎么盘?
盘活存量最关键,要明确四个方面:
01土地权属
重点是权属,土地权属问题主要是指中央企业所拥有的土地权属不清晰、有争议。
02批复文件
既四证:不动产证,规划许可证,工规证,施工证。核心关注这些证背后蕴含的重要信息,如土地性质是什么?土地使用年限还剩多久?这些都直接关系到盘活的路径和模式。
03资产现状
物业原有图纸是否还在,有无违建、临建、有无已不符合规范的地方等等。
04上位规划
核对最新版控规、详规、土规和产业规划。随着城市管理的精细化,明白政策限制边界,在政策的束缚下,去实现价值最大化。明白能做什么,比想做什么更重要。
三、盘活存量,资金从何而来?
存量盘活通常具有高投入、高回款周期长的特征,存量盘活盈利是通过长期经营中不断提升资产价值,进而产生稳定的现金流回报,靠短期信贷支持远远不够。所以,这一次的意见中,也明确了资金的来源。
以REITs为例,公募REITs是指通过发行标准化的证券或收益凭证汇集投资者资金,由专门的投资机构管理,投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利,并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。
简而言之,这是一种以信托形式存在的 ABS,可以进行入场交易,增加项目的流动性。
国内基建行业私募 REITs试点从2020年4月开始,一直在取得突破性进展,并继续引入扩容机制,拓展了市场的潜力。虽然还处在起步阶段,总体市场规模不大,但是从长远的角度来看,它的发展空间还是很大的。
当前, REITs应当理性对待, REITs可以是项目的最高目标,要努力争取,但也不能放弃其它途径。由于大量的资产被盘活, REITs并没有得到广泛的应用,这是两个原因:
01规模有限
相对于已有的专门债券等成熟的融资渠道,我国基础设施私募 REITs的发行规模相对较小。根据财政部的统计,去年新增的专项债券总额达3.65万亿,是当年发行的80多倍。
02准入门槛高
风险大,要求高,私募股权投资基金也有一定的准入条件。前期试验项目要求具备成熟的经营模式和市场运作的能力,对收益的年限、利润的集中度都有很高的要求,必须具备可持续发展的实力和良好的发展空间。
四、盘活存量,这条路怎么走?
盘活存量既是对现有资源的再认识,也是对城市职能的再认识。城市既是载体,也是“生命体”,它通过存量的盘活,使城市“新陈代谢”,城市空间重塑,产业结构调整,功能短板补齐,整合各方力量、各方资源,引导城市“自更新”、“善更新”的循环机制,使城市发展更加具有活力。
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肖恩·哈珀
1秒前:这次意见中明确指出,要把重点放在对存量大、效益好、发展潜力大的基础设施上进行盘活。
IP:79.15.2.*
徐经纬
1秒前:一、盘活存量,盘什么?
IP:49.82.2.*
爱德华多·雷卡瓦伦
5秒前:03存量基础设施
IP:43.79.9.*
赵泽文
5秒前:盘活存量最关键,要明确四个方面:
IP:58.48.3.*