学霸说保险2024年10月13日发布:中央又约谈五城！短期不要再接盘了

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先提一嘴今晚的政治局会议吧。

关于房地产的内容不多：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

今年4月份政治局会议特意强调「防止学区房炒作」，而这次强调的重点明显不一样。

这次更强调落实增加土地供给，税收的调控。

中央的方向已经很明确了，下半年预计重点城市都会增加土地供应；

税收调控手段中，以增值税二改五较为常见。

深圳广州杭州上海成都早在去年和今年年初就已经实施，接下来会有越来越多城市跟进。

大家要知道，中央的调控从来都没有松懈过。

昨天住建部还加码约谈了5个城市。

分别是银川、徐州、金华、泉州、惠州，并将这5城纳入房地产市场监测重点城市名单。

今年上半年，已有北京、上海、深圳、广州、杭州、无锡、成都、西安、南昌、合肥、南通、东莞等12城被住建部约谈。

除了南昌是因为新政和“房住不炒”要求不符之外，其余都是上半年楼市活跃度较高，房价上涨速度较快的城市。

昨天被约谈的城市银川、徐州、金华、泉州、惠州，情况也大体相同。

我之前就已经提醒大家了。

这些涨幅超过50%的区域绝对不能上车了，随时都会面临调控。

我之前提到的城市，除了惠州，这次基本上都被一一约谈了。

杭州虽然没有被点名，但是昨天晚上自己发布了土拍新政，效果如何是后话，表明“房住不炒”的决心是目前最要紧的事。

上周住建部才开会，这周就开启了下半年的约谈之路。

速度之快，显示了高层要治理房价的决心真的很大。

而且这次约谈住建部还直接给出了调控答案：

第一，必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价。

第二，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。

第三，必须果断采取措施，实施供需双向调节，规范市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。省级政府要加强监督指导，督促城市落实主体责任。

今年上半年住建部约谈过的城市，调控手段也是以上措施为主。

房价实在太妖的城市，就自觉跟进深圳的二手房限价。

既然点名了5座城市，今天我给大家简单分析一下吧。

泉州

泉州之前我分析过，但是由于不可抗力的原因稿子被删了。

由于本地产业强，人口多，泉州房价涨幅不亚于省会福州和明星城市厦门。

6月份泉州新房价格环比上涨0.4%，同比上涨7.2%。

统计局数据都算温和了，实际上很多核心地段房子早就涨了50%以上。

接下来泉州会跟进调控吗？

其实二手房市场涨多了，市场也会进行自我调节。

但是泉州目前最大的问题就是新房库存太少，去化周期4个月不到。

所以接下来泉州应该要加大力度就要增加供应，不然楼市热度，一时也很难降温。

同时泉州的信贷环境也相对宽松，首套房首付仅需2成，后续应该也会跟随大环境，逐步收紧。

徐州

如果一二三线城市都要找出其中的涨价先锋，那三线的代表绝对是徐州。

连续上涨5年，徐州房价之坚挺，时间跨度长，男人看了都妒忌。

6月份徐州新房价格环比上涨0.7%，同比上涨9.2%。

新房靠抢其实不算什么，徐州的厉害之处在于，他集齐了大部分的房产乱象：全款优先、捆绑车位，必要时候要搞关系、茶水费、捆绑精装。

但凡你想到的想不到的，都在徐州楼市上演着。

徐州楼市之所以这么横，有两大原因。

一是供需失衡，尤其是热门板块，比如城东，奥体，大龙湖等，供应量非常少，全市平均去化周期不足4个月。

二是限售不限购，徐州限售5/6年，比一线城市还狠，这就导致市面上大部分次新房没法上市，减少了二手房市场的供应。

这次被住建部点名后，徐州应该会有所行动，比如增加新房供应，或者是重点片区很可能限购。

各位，如果不是特别着急上车的，徐州暂时可以先观望了。

金华

再看看金华，6月份金华新房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。

我6月份去浙江调研的时候，义乌还在上涨中，一流的学区房涨到5万多，其他次新房涨到3万多。

金华有一个bug，除了义乌新房之外，市区是不限售也不限购的，这种城市最容易吸引炒房客了。

现在金华被点名了，这个bug接下来肯定会补上。

其实不仅是金华义乌，浙江所有城市房价涨幅都不弱，主要还是浙江民营企业多，老板多，搞钱能力和打工人是不一样的。

类似金华这类有人、有钱、有产业的城市，调控重点不仅要增加供给，同时还要管住信贷，加强金融端的调控，必要时像绍兴一样推出二手房限价。

无论如何，一定要打破浙江地级市和县城的房价上涨预期。

如果浙江县城都普遍五六万了，那省会杭州的房价就会被衬托得“性价比”很高，杭州的楼市妖风只会一直吹，永不灭。

银川

银川是唯一一个上榜的中西部城市，而且还是这次约谈五城中同比涨幅最多的城市。

6月份银川新房价格环比上涨0.8%，同比上涨11.2%。

银川和徐州一样，也是连续狂奔5年以上的城市，但由于银川房价基数小，每次上涨几百块，所以并不像其他热点城市那样备受瞩目。

我看了易居2019年初的数据，当时银川新房成交均价为6552元，和现在对比大概涨了25%左右，当然热门区域肯定不止。

为应对房价上涨，去年银川出台「银8条」新政，主要是规定了非宁夏人只能够在银川买一套。

但是对宁夏本地人没有作出限制，所以「银8条」并不能阻止银川房价上涨。

另外高地价也不断刺激银川新房市场。

以前银川大部分土地都是以勾地底价成交的，但是随着越来越多大牌开发商入住，银川开启了土拍市场的狂奔!

2020年银川三区两县共计成交24宗住宅地块，平均土拍溢价率47%，居全国第一。

在没有限价的情况下，房价只能水涨船高。

但是今年6月开始，宁夏土拍逐渐转为“限房价、竞地价”，也就是说新房价格会逐渐稳定。

加上如今银川被住建局点名了，不排除接下来调控升级，比如本地人限购之类的。

银川是宁夏的省会城市，虽然不是东部发达城市，但是人口增长一点都不弱。

十年来增长86万人，增速高达43.45%。

宁夏除了银川外，其他城市人口增速都是下降的，人口向省会城市集中趋势很明显。

只要人口不断增长，未来银川的房价依旧是看涨的。

只是最近被盯上了，加上新房限价，市场有可能会冷静一阵子，刚需可以趁着这个时机上车了。

惠州

为什么我上周的文章里面没有提到惠州呢？

说实在的，对比其他城市来说，惠州涨幅真不算高，只能说大湾区重点城市房价都涨了一轮了，惠州适当补涨一点罢了。

数据来源惠州世联行中心

但是最近惠州新房的上涨预期比较足，主要是因为大湾区广深莞佛都涨一轮了，珠海中山也有一定热度，按理来说惠州会补涨一些。

而且最近惠州二手房限贷十分严格，基本上已经停贷了，倒逼购房者去买新房。

现在住建部cue惠州，很有把惠州要上涨的势头扑灭。

这一轮住建部约谈不是简单的约谈，点名的城市都会被纳入重点城市监测中。

所以接下来惠州新房即便涨价也不敢出现上半年佛山那样火热的场面，只能低调。

如果接下来调控的话，惠城区很有可能限购，但临深的大亚湾和惠阳可能性不大，毕竟一旦限购，市场直接凉凉。

以前我们说到住建部重点监测的城市，一般以22城为主，基本上是四大一线城市、部分省会城市、东部发达城市为主。

但很明显，现在住建部已经把监测范围扩大，而且不分区域，不分城市等级，凡是房价上涨过快的城市，那都是差等生，都有可能被住建部点名批评。

从这次点名的几座城市来看，新房同比涨幅都大于5%，意味着5%就是一条红线，一旦超过就会被住建部请喝茶。

当然还有一些聪明的城市把郊区和城区房子的网签结合起来，做高低配，只要郊区不涨，就能对冲城区的房价上涨。

杭州一直都是这样，新房严格限价，所以新房的数据还是很好看，但二手房就涨了。

而且杭州的调控政策一直没有停过，决心十足，昨夜还发布了土拍新政，只是对市场影响不大。

但对购房者来说总归是好事，尤其是“竞品质”，将会从根本上提高房子质量，另外这些试点地块还要求现房销售。

武汉昨天也新发明一个词“凭票购房”，一次只能登记一个楼盘，还设置了有效期。

说实话，这新政对武汉楼市没啥影响，只是在规则上麻烦了一点，需要购房者去申请房票，然后到期后重新申请。

武汉由于去年遭受疫情重挫，估计今年都不会出台有力的调控。

但是杭州就难说了，毕竟杭州楼市火热人尽皆知，现在就连绍兴宁波都出台二手房限价了，杭州还不跟上真的说不过去。

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