重大调整！上海中小套型住宅要求推出新政：优化套型比例和面积标准

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近日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局联合印发《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，旨在落实《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，优化上海新出让商品住房用地套型供应结构，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

上海住宅套型比例和面积标准有新变化

《通知》明确，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据上海人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

《通知》明确，优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。

《通知》明确，加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。

其他有关政策，对新建商品住房用地套型结构另有规定的，可根据实际情况，继续按相关规定执行。

专家分析：新政适应了

房地产市场供求关系的新变化

2016年，上海四部门曾联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，明确上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%；轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上；保障性住房的中小套型供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。《意见》还明确，多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分别为90平方米、95平方米和100平方米。

今年3月15日，上海已在土地出让要求中作出调整。上海土地市场官网挂出今年第一批次第二轮土拍的6宗宅地，并在出让要求中规定多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限为100平方米、110平方米和120平方米，中小套型占比为50%到70%。同时，6宗地块的中小套型比例要求也进行了下调。6宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。

“上海已在今年土地出让中已做户型调整，本次新政是以文件形式正式公布，核心要点可总结为‘房子更大了，大房子更多了’，充分说明上海立足供求关系变化和改善型住房需求导向，在户型政策方面做了进一步放宽和引导。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“对比可见，原本多层、小高层和高层建筑的中小套型建筑面积标准分别为90平方米、95平方米和100平方米，现在调整为100平方米、110平方米、120平方米，意味着后续各楼盘项目会有户型更大的房源推出，客观上满足了不同楼盘认购的需求，表明了住房产品设计更加注重户型宽敞的导向。”

此外，新政优化了新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。“原本，中心城区的中小套型住房供应比例不低于70%，郊区不低于60%。而新政调整后，中小户型比重最大的区域是中外环之间，这比较符合目前刚需购房者的购房选择。”严跃进认为，“对于购房者来说，好房子的一个重要标准就是宽敞舒适，当前户型新政具有良好的导向和启示。”

来源：东方网，记者：柏可林

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