每日新鲜剧2024年10月14日发布:“黄金周”走楼市｜深圳国庆楼市，热销下的众生相

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每经记者：甄素静 每经编辑：魏文艺

先行示范区政策利好，使得深圳楼市在一线城市中脱颖而出。9月份，深圳新房供应大增，二手房量价齐升。国庆黄金周期间，深圳楼市延续了9月的市场热度，公寓类、办公类、刚需盘等市场异常火爆。

《每日经济新闻》记者国庆假期实地走访发现，深圳楼市的市场细分程度正在加剧，即便是在领涨区，也有业主主动降价以求快速成交。在热门远郊区，也有中介一遍遍给客户发送项目PPT，热情邀约却无所得。

“金九银十，我的期望落了空”

伴随着国庆大假结束，周洋（化名）略有些失望：房子仍没卖出去。本以为有先行示范区的政策利好，叠加“金九银十”的市场热度，周洋预期房子可以快速脱手。但未能如他所期，甚至整个假期都没遇到主动出价的客户。

但周洋铁了心要快速出掉现居住的两室。为配合看房，国庆假期他特意留了老父亲在家。

令周洋诧异的是，房子所在小区并不是远郊盘，而是在传说中领涨的南山区。“南山中心区，地段不错吧？到地铁站两分钟，朝北，方正两居，但有足够日晒，学校排名虽不好，但好在也近”。

深圳南山中心区中介门店的挂售楼盘 图片来源：每经记者 甄素静 摄

回想当初买入万象新园这套两居初衷，是居住方便，原本与妻子同在南山科技园上班，开车10分钟。但去年，他同合伙人选择将公司开在租金更便宜的龙岗后，矛盾渐现。“不堵车开车50分钟，每天早上送完妻子上班，再到公司，堵车的话近一个小时。

在这套房子里，周洋完成了人生的两件大事：结婚、生子。如今，略显局促的空间和交通时间的增加，使他想快速出掉这套与妻子有很多美好回忆房子。“卖掉房子的钱？在龙岗公司附近选套更大更宜家的次新房，可能还有结余。”

据深圳中原研究中心数据，上周（9月30日~10月6日）南山、福田和罗湖二手住宅报价上升，其他区域普遍下滑。各区二手住宅报价相对稳定，涨跌幅都在0.5%以内。从报价变动的区间来看，上周二手住宅报价更加稳定，报价变动幅度在-1%~1%的盘源占比为42.20%，较前一周增加了18.53%，下跌的盘源的占比为31.65%，较前一周减少了9.73%；上周二手住宅报价上升的盘源占比为26.15%，较前一周减少了8.8%。

显然，周洋房子在南山是被平均了。往返于龙岗和南山，大概疲惫期已至，周洋略有不甘心地说，“如果10月还没有客户出价，会考虑调低价格。”毕竟，去龙岗的路上，每一次堵车都在消耗他对生活耐心。

“房子凭什么给你卖？”

国庆假期深圳整体楼市火爆与否，房产中介乔晨（化名）说他并不知道，只是在他们负责的南山区华侨城和科技园片区，跟搭档一天最多大概带看了十多组客户。

大假最后一天下午，《每日经济新闻》记者见到了乔晨和他的搭档，他说：“实在抱歉，假期我们非常忙。”

如果客户不多，乔晨和搭档会同时带看客户。但当天，乔洋下午带看随机来访客户时，提前预约的客户也到了小区。他跟搭档交接完后，拜别客户匆匆下楼，独自带下一组客户看他的独家房源。

搭档调侃乔晨，他虽然不是店长，却是片区区长，熟悉片区内每套房业主心态和房子里里外外，包括哪套房看什么地标。“业绩一定拔尖？也不是，只是9月行情好时单个小区最高成交3套。”

乔晨的房源多来自老业主介绍，或者通过网上公开挂盘信息约见业主。但凡能见到业主，他都会尝试跟业主谈独家带看，或根据目前手中客户需求，精准匹配、单线联系。

“房子凭什么给你卖？”“如果我卖不掉，别人也帮你卖不掉的。”乔晨的底气来自他的业绩和数据，最终他又顺利拿下了独家房源。至于国庆成交了几单，乔晨笑称，有客户到了谈价阶段，9月相对更好做。

据深圳中原研究中心数据，上周（9月30日~10月6日）全市二手住宅成交307套，环比下降85.99%；成交面积25154平，环比下降85.81%，二手住宅成交均价为56499元/平方米。

业内人士分析认为，经济整体承压形势下，示范区利好并不能支撑深圳楼市行情大涨，利好引起大量外地资金进入深圳，低价刚需盘、公寓类、办公类产品挂牌存量下降明显，但示范区利好刺激会随着时间逐渐弱化，市场也将回归常态。

对于乔晨而言，买卖房子都是缘分，销售做的是回头客。乔晨坦言，做销售没有什么秘诀，什么团队也不重要，做好真服务才是主要的。比如提前半小时到达小区等待，先上楼敲门确认房源；比如谈价没妥，及时匹配其它房源等。

地处深圳“关内”福田区某项目空荡荡的售楼处 图片来源：每经记者 甄素静 摄

不同片区“假冷与真冷”

与乔晨频繁带看不同，赵颖（化名）假期被安排蹲守在空荡荡的售楼处等待“豪宅”客户出现，并为下一栋楼盘蓄客。

繁华地段和小户型设计、现房精装交付等等因素叠加，使得赵颖工作相对轻松些。在她看来，地处关内福田好地段，之前深物业金领开盘小户型几乎做到了日光，甚至连样板间也一同被销售掉。目前仅有顶楼的几套大面积待售“豪宅”启动了中介。

对于即将开盘的小户型楼栋，样板间什么样？什么时候开盘？开盘价多少？赵颖全不知道。唯一能知晓的便是大概年底，只会通知预留电话客户，低调开盘不打任何广告。

并不像赵颖在有得天独厚位置的项目轻松工作，中介王新（化名）假期主推了远在光明的小面积公寓峯荟，即便开盘已久，该公寓去化也仍不理想。

假期里，他在微信上一遍一遍给好友发送项目PPT、解答税费、交易等问题，热情邀约客户去案场，但效果甚微。他说，因为8月示范区利好，外地客一下子多了起来，他想多带几个没名额、但不太懂深圳市场的外地客。

中介代理了大量外地低首付房源 图片来源：每经记者 甄素静 摄

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析称，在购买力受限的情况下，加上新房、公寓等产品竞争，再考虑到税费的因素，二手房价格反弹、挂牌价上调难以持续。目前，仍有30%多的房源下调挂牌价。10月份，预计二手住房成交还会保持在7000套的冷热分水岭上方，保持相对热度。总的来看，刚刚过去的国庆长假，深圳楼市低调沉稳，先行示范区的规划利好，并未带来楼市的火爆，并未导致投资炒作泛滥。

数据来源：深圳中原研究中心

深圳中原研究中心数据显示，国庆期间（9月30日~10月6日）深圳新房住宅共成交437套，环比下降41.7%；面积共计42264平，环比下降44.4%。而截至9月29日，深圳新房住宅成交2748套，环比下滑9.55%；9月成交面积为26.91万平，环比下滑6.28%。从新房住宅日均成交量来看，9月日均成交95套，较8月的98套下滑了3.31%。

成交面积上，9月份龙岗仍然是全市一手住宅成交面积最大的区域，成交面积达6.57万平方米，占全市成交量的24.41%。龙华和宝安分别以4.92万平方米和4.03万平方米的成交量位居二、三位。

国庆大假刚过，周洋就主动将房源降价10万元，翘首以盼有缘人，他不想再牺牲生活品质等待太久。乔晨和搭档一边通过网上各种渠道获客，一边向他们片区里老业主打听新出售房源。王新在微信上开始第五次联系他的客户，虽然第四次的消息还没被回复。他说，要做业绩，客户只要还没回复说买到房子了，就不能放弃。

（文章来源：镁刻地产原创 喜欢请关注微信号meikedichan）

每日经济新闻

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