重磅!38万亿存量房贷利率将继续下调?

⭐发布日期:2024年09月23日 | 来源:雷科技

⭐作者:顾义伟 责任编辑:Admin

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转自:财叔有料

今天有一则重磅消息在流传,即决策层正在考虑进一步下调存量房贷利率,允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭,以降低居民债务负担、提振消费。

简单说,转按揭就是将房贷从A银行转到B银行。转按揭有啥好处呢?对A银行来说,是存量房贷,LPR调整以后,一般是次年元旦执行新利率;转到B银行,就是新贷款了,贷款利率按新利率执行。

去年存量房贷利率集体下调过一次,目前首套普遍在4%以上,而5.17楼市新政,取消了利率下限,银行间新的首套房贷利率开始卷起来了。

广州这边都已经跌破3%,进入2时代,与公积金房贷利率相差无几。

如果允许转按揭,存量房贷利率可以降低1个百分点以上,相当于降息5次以上,无疑大大减轻月供负担。

这样的利好消息可信度有多高?个人认为可能性不小,但具体实施起来,需要过程,还有配套细则。今天午后股市房地产板块大幅拉高,个股掀起涨停潮。

实际上转按揭的操作很多年前是存在的,但随着楼市调控,逐渐被叫停。而且容易引发银行间的价格战。

现在为什么又会重新提起了呢?只能说,形势比人强。

统计数据显示,5.17一系列房产新政的成效正在减弱中,对销售改善的可持续性仍存在不确定性。比如70大中城市新建商品房价格环比跌幅曾在6月有所收窄,然而在7月却大致持平。7月统计局房产销售累计同比数据的跌幅 收窄程度也低于6月。

楼市低迷,对经济的影响实在太大,也导致居民的消费意愿不高。

昨天的文章北上广深的消费为什么拉跨了?也提到,一线城市,由于房产占家庭总资产比例高,高位上车的,房贷负担也更重,如果大环境不好,就不敢消费了。

统计数据表明,一线城市今年上半年的消费数据明显比全国差得多:一线城市社会消费品零售总额同比-0.7%,二线城市社会消费品零售总额同比 3.1%,三四线等城市社会消费品零售总额同比 4.6%。东部地区社零增速 2.7%,西部地区社零增速 3.7%,中部地区社零增速5%。

提振收入可能无法一蹴而就,减负是能立竿见影的。所以需要政策端“持续用力、更加给力”,领导一再表示,今年的GDP增长目标是一定要完成的。

当然关于转按揭的政策,业界也有一些疑问的。比如房贷抵押物(即房子本身)的价值再评估的问题,房价跌了,按揭成数不变的话,转按揭就贷不到原来的金额了,那政策能惠及的面就小很多。

还有,转按揭不是简单的降低贷款利率那么简单,涉及抵押登记变更、银行资产包变化等等。如果真想降存量房贷利率,不如和去年底一样直接调降利率,按照现在房贷的市场价格,银行也能给出一个更优惠的存量房贷利率,这样才能惠及到所有人。

也有市场人士认为,如果存量按揭大幅降息,估计会有存款利率下降的配合,单边降按揭利率的概率较小。因为银行的净息差已经被压缩到极致,这两条银行板块的大幅下跌,也和降存量房贷利率的消息有关。

有研究人员大致测算了一下转按揭如果实施的影响:

1、目前全行业按揭总体规模约38万亿,如果一次性降息100个基点,那么银行的利息收入将减少约3800亿,约占2023年银行业净利润(2.38万亿)的16%,假设所得税率为20%,则约占税前利润的12.8%,影响较大。

2、考虑到转按揭降息对银行营收、利润影响较大,银行难以承受,估计存款利率会配套对称下降,大致对冲按揭降息的影响。

假设存款也减少同等利息支出(3800亿),按照上半年行业存款约300万亿计,则估计配套的存款降息幅度约为3800亿/300万亿=0.12666%,也就是12.7个基点。

实际上,去年下调存量房贷利率以后,今年要求进一步下调的呼声不断。为了减少利息负担,除了继续提前还款,房贷客户还通过借经营贷替换房贷,来变相降低利率,现在经营贷基本能做到2开头的利率水平了。有的则采取按揭转按揭方式,也即将房子“卖”给自己人,然后重新找银行按揭。

有的地方,则开展“商转公”业务。所谓“商转公”,即商业性住房贷款转公积金住房贷款。2024年二季度,郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务,允许符合条件的家庭申请办理。

当前,全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%,低于6月新发放房贷平均利率3.45%。

除了郑州,深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多个城市也宣布开办“商转公”业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,当前开展“商转公”业务的城市已超30个。

但是,“商转公”也有条件限制,比如郑州明确,组合贷款中的商业贷款不能转为公积金贷款,还有房屋所有权人或共有权人公积金连续、正常缴存达六个月等要求。

当然,也有反对继续下调存量房贷的专家。招联首席研究员董希淼就表示,集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出,从而更好支持消费和投资,但从去年的情况来看,居民部门消费、投资没有起色,提前还贷也没有明显减少,效果并不显著。董希淼认为,再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。返回搜狐,查看更多

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陈彼得

1秒前:也有市场人士认为,如果存量按揭大幅降息,估计会有存款利率下降的配合,单边降按揭利率的概率较小。

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