2024年首周两只REIT产品跌超13%，或受租金下滑影响

消息面上，嘉实京东仓储基础设施REIT于1月4日晚公告称，自2024年1月起，武汉项目续租租金较2023年末有所下降。华安张江产业园REIT也在近期公告中再次提及去年的“突发退租事件”，自去年5月起，该基金就一度受“哲库科技退租”影响，去年12月扩募部分配售份额迎来解禁，进一步对二级市场价格形成冲击。

不过，随着公募REITs市场日渐成熟，发行也逐步进入常态化。其中多只消费基础设施REITs陆续获批或申报，成为“逆流而上”的新品种。

首周多只REITs产品大跌

嘉实、华安旗下REITs产品跌超13%

截至1月5日收盘，嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT今年以来二级市场价格已分别累计下跌14.71%、13.91%，位列前两名。中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、建信中关村产业园REIT年内跌幅也超5%。这几只产品同样是近半年跌幅靠前的产品。

截图自wind

据嘉实京东仓储基础设施REIT公告，该基金持有重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（简称“重庆项目”）、廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（简称“廊坊项目”）和武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称“武汉项目”）。

其中，重庆项目、廊坊项目当前租赁合同正常履行，2024年租金单价将比2023年继续增长3%。但武汉项目首个租期在2023年12月31日到期，面临需要按照租金调整标准对第6年租金进行相应调整的情况。

截图自嘉实京东仓储基础设施REIT公告

公告显示，武汉项目2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月（含税含物业费，下同）。按照续租协议，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月。据此计算，武汉项目续租首年价格下降了13.16%。

尽管该产品公告指出，在续租期内租金标准按照约定每年增长3%；目前续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%。但1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT二级市场价格出现较大波动，收跌7.57%。

华安张江产业园REIT在开年首周连跌3个交易日，累计跌幅11.15%。为保护基金份额持有人的利益，该基金1月5日公告，自当日开市起停牌1小时，并于当日上午10：30起复牌。不过，该基金复牌后震荡下跌，收跌3.11%。

据华安张江产业园REIT公告，该基金投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常。截至2023年12月31日，该基金整体签约率和出租率分别为82.77%和72.00%，较2023年三季度末分别提升约14个百分点和4个百分点。

因租金下滑承压

红星资本局注意到，华安张江产业园REIT在1月4日的公告中还提到，根据基金管理人于2023年7月24日发布《关于华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金哲库科技提前退租事项的进展公告》，相关方将就本基金自2023年6月7日至2024年7月31日期间因哲库科技退租产生的相关损失进行赔偿，有效缓释因哲库科技提前退租对基础设施项目现金流造成的不利影响。

2023年以来，受退租等一系列因素影响，以仓储物流园和产业园为底层资产的公募REITs产品，二级市场价格下跌尤为剧烈，已跌破发行价。

华安张江产业园REIT就是其中之一。该产品成立于2021年6月，是首批9只公募REITs之一，项目的底层资产是位于上海浦东的张江光大园和张润大厦，项目收入和可供分配的现金主要源于租赁收入。

2023年5月13日，华安张江产业园REIT公告，针对日前“OPPO决定关停旗下子公司哲库科技”的传闻，原始权益人、基金管理人向哲库科技及OPPO方面了解情况，暂未收到该公司书面回复。哲库科技于2023年4月与项目公司上海张润置业有限公司签订续租合同，续租面积保持不变。

2023年5月16日，哲库科技以邮件形式通知原始权益人其从张润大厦退租的意向。华安张江产业园REIT公告称，“为应对该突发退租事件、保障投资者利益”，张润置业没收哲库科技的租赁保证金约1039.8万元作违约金，并进行扩募。

截图自华安张江产业园REIT此前公告

但2023年12月18日，随着扩募时的部分配售份额迎来解禁，进一步对华安张江产业园REIT的二级市场价格形成冲击。

建信中关村产业园REIT也遇到了类似情况。该基金标的资产包含中关村软件园内互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器3个基础设施项目，营收主要源于入驻企业支付的租金。但2023年三季度，该基金净利环比大降，红星资本局注意到，或因多家租户出现提前退租、到期不续租的情况。

建信基金彼时称，针对提前退租的客户，在收取相应违约金后，违约金与该区域2023年度计划收缴租金收入的差额对本基金基础设施项目2023年度预测收入的影响较小，“但可能会对本基础设施项目2024年度收入产生一定影响”。

公募REITs发行进入常态化

2021年6月，首批基础设施公募REITs上市交易。经过两年多的发展，全市场共有29只REITs产品，最新募资规模超700亿元，项目涵盖高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。随着公募REITs市场日渐成熟，发行也逐步进入常态化，并陆续迎来新品种。

据证监会官网，2023年12月29日，嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速REIT成为最新获批的两只REITs产品。其中，嘉实中国电建清洁能源REIT是全国首单水电REIT，意味着底层资产进一步扩容至水电站基础设施。易方达深高速REIT则是易方达基金首只REITs产品。

2023年10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。证监会表示，下一步将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

时隔6日，首批4只消费基础设施REITs进行申报，其中3只——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT在一个月后的2023年11月26日同日获批，嘉实物美消费REIT在2023年12月15日也获批。

消费基础设施REITs仍在持续上新。据上交所官网，华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯消费REIT在2023年12月29日获受理。