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▼ 文｜老墨

你注意到了吗？作为曾经有效控制住重庆房价的前市长黄奇帆，其实他对楼市一直都有独到见解。曾经有人问了一个问题，我觉得很有意思，“中国的房价有没有跌到最低？”

对此，黄奇帆的回复一针见血，然而却根本没有引起我们的重视。

大意是这样：其实最近两年中国房价还没有大跌，从2021年到2022年，只是交易量开始减少，比如从18亿平降到13亿平，但是也不会一直跌，到12亿平基本就平衡了。”

而在谈论为什么房价不会大跌时，黄奇帆谈到了的这两点，更是值得我们关注：

1、房产商不想降价，银行也不愿意自己的抵押物降价；

2、老百姓更是如此，买了房子肯定不想降价。

毫无疑问，在这么多的阻力之下，想让房价暴跌确实相当难。那么问题来了，虽然没有暴跌，但是近两年房价确实缓跌，这是什么原因呢？

对此，黄奇帆的答案非常简单，9个字来概括：法拍房数量持续增加。其实在这种情况下，2024年中国楼市走势就已经基本清楚了，大家别再误判了。

01 / 黄奇帆一锤定音，法拍房数量真的会影响房价下跌？

客观来讲，其实以往我们讨论房价，好像法拍房就是真空区。而黄奇帆的观点直接一锤定音，法拍房才是近几年房价下跌的直接原因。

有数据显示，世纪初我国大约只有20万套，到了十年后就增加到了50万套，而再过十年，也就是到了2020年，就已经超过了150万套。更为重要的是按照他的预测，2023年有可能达到400万套。

我们暂且按照每套房面积100平计算，这么多法拍房也就是足足4亿平，要知道去年我国商品房成交面积总和也不过13亿平，几乎就是三分之一。

我们要明白这点：法拍房的价格远低于市场价，换句话说就等于降价。说实话，我听完之后觉得黄奇帆的逻辑是通的。

举个例子，现在有五套房子同时出售，户型和楼层完全一样，其中三套是法拍房，总价都是200万元，而另外两套房子按照市场价挂牌，直接超过了250万。

如果现在你要买房，你会不会按照法拍房的价格去砍价，如果是我的话，肯定会这样做。因为我们都有一个通病：只关注房价下跌，但是根本不管它是什么样的房子。因此，我认为黄奇帆的逻辑是对的。

02 / 不要再误判2024年楼市走势

之前就和你们一起讨论过，随着高层明确定调楼市，并且出台了一系列的措施，尤其是“人地挂钩”，这就已经表明未来楼市的走势就是稳定。

再加上就算我们希望房价暴跌，但是黄奇帆的这些话也的确很有道理，只要开发商、银行、地方城市和已购房业主不想跌，根本就很难暴跌，最后就算跌了，幅度也不会太大。

而且长远来看，在人口总数整体下行的大环境下，不管是在城市之间还是在区域之间，未来人口大概率会越来越集中，如果真的是这样，这无疑就会进一步影响我国楼市的走势，就有可能出现两个现象：

第一是区域和城市间房价差距越来越大，尤其是在强省会的省份；第二是在房价整体稳定的背后，房价不再是稳定上涨和下跌，可能是时涨时跌。

综上所述：

其实对于黄奇帆的观点和预测，我们可以仔细思考，这当中确实有可取之处，尤其是“法拍房观点”，在目前的主流讨论中，的确很少出现。

但是我认为确实有道理，因为只有先断供，或者是开发商资不抵债，才有可能出现法拍房，再加上价格确实低于市场价，大致只有70%左右，而我们在没有详细了解的情况下，确实有可能直接认定房价下跌。

但是又因为市场价并没有实质下跌，两者一整合，幅度自然就很小了。

对此，你怎么看呢？

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