北京二手房市场：成交量超荣枯线，“以价换量” 持续

先来看一组数据，根据中原地产研究院的数据，7 月份的时候，北京市二手房成交量达到了 1.56 万套，这可是近 15 个月来单月成交量最高。到了 8 月，“626” 政策的效应有点减退了，二手房成交量环比减少了 7.8%，变成了 1.44 万套。不过呢，北京二手房市场 8 月份的成交量还是超过了 1.2 万套。要知道，1.2 万套可是市场普遍使用的 “荣枯线” 标准哦。据财新观察，从今年 3 月以来，北京市已经连续六个月的二手房成交量超过了荣枯线。

在宏观经济下行、房地产市场一直没能企稳等因素的影响下，北京二手房市场的购房者投资都趋于保守。有一名机构分析人士透露，在 2020 年之前，北京楼市里 “卖一买一” 的购房者比例一度能达到八成，就是说有八成购房者卖掉手头的房产后会再去置换新的房产。但是今年上半年，这个比例降到了不足四成，这就意味着更多购房者在卖掉原有房产后并没有购入新的房产，置换需求大幅萎缩了。

中原地产首席分析师张大伟说，“最近几个月整体成交量明显处于高位，核心原因还是因为价格大幅下调后的政策刺激。” 北京二手房市场一直处于 “以价换量” 的趋势中，买方市场特征更明显了，议价空间也加大了，再加上 “626” 新政的刺激，成交量就出现了增长。6 月 26 日，北京跟进落实了中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布的通知，宣布降低首付比例和房贷利率。

北京二手房房价在经历了好几个月的连续下跌后，平均价格都跌回八年前。市场机构安居客北京发布的数据显示，到 7 月的时候，北京二手房成交均价是 5.4 万元 / 平方米，价格已经回落到 2016 年 8 月、9 月的水平了。有房产交易中介平台人士告诉财新，北京 8 月二手房成交均价还没统计完，但是从挂牌价和市场感受来看，价格还是下跌的。

在价格下跌、购房门槛降低的当下，部分刚需购房群体择机 “上车” 了，他们成了近期二手房成交量增长中的重要力量。中指研究院研究副总监徐跃进说，近期观察到核心城市的刚需客户开始进入二手房市场，主要原因是房价经过持续下跌后 “性价比开始显现”。不过，这部分刚需客户的需求还没有大规模传导到新房市场，主要是因为部分客户对新房交付风险有所顾虑。

在二手房 “以价换量”、居民对新房交付风险有顾虑等因素的影响下，今年以来二手房市场的成交表现一直比新房好。根据中指研究院的数据，2023 年，25 个代表城市新房和二手房的成交总量中，二手房的成交占比比 2022 年有所增长，达到了 55.6%。2024 年 1 至 7 月，这个比例又提升到了 64.1%。

但是呢，“以价换量” 也让全国二手房房价持续下跌。根据中指研究院发布的数据，1 至 8 月，全国百城二手住宅价格累计全部同比下跌。8 月，百城二手住宅均价环比下跌 0.71%，已经连续下跌 28 个月了，房价下跌的城市数量也连续 15 个月超过 90 个。

徐跃进预计，楼市马上要进入 “金九银十” 传统旺季，短期内核心城市新房市场活跃度可能会小幅回升，但是前期土地大幅缩量可能会制约房企供货能力，进而拖累销售恢复。同时呢，居民收入预期等长期因素还没有明显改善，新房市场整体还是承压的。重点城市的二手房市场在 “以价换量” 的趋势下有望保持一定的活跃度。

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