展开全文

在住房安全管理的三大制度中，以房养老制度就是定期体检、住房安全保险提供了稳定的资金保障。陈认为，以房养老是具有中国特色的新制度，由政府主导的公共账户起到兜底的作用。从国外房屋维修基金制度和实践来看，在新加坡、在日本和欧美很多国家，政府不直接参与筹集房屋维修资金、具体事务的使用，如间接监督和协助。

目前，业内争论的焦点包括：以房养老和住房专项维修资金有什么关系？会不会增加车主的个人负担？公共账户的钱从哪里来？如何实现以房养老的保值增值，让业主产生“获得感”

陈淑云也表示：中国 美国的以房养老仍处于试点探索阶段。在地方试点的过程中，估计会有一些争议，但整个制度的价值取向是为住房构筑安全底线。

多地维修基金改革先行一步

2022年4月一自建房倒塌后，国务院办公厅发布《全国自建房安全专项整治工作方案》指出，“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检制度、以房养老与住房质量保险制度”

而在“房屋养老金”在这个概念被正式提出之前，“住宅专项维修基金”通常被称为房子“养老金”

住宅专项维修资金是住宅共用部位共用设施设备维修和正常使用的重要保障。中国 s 《物权法》《民法典》和《物业管理条例》规定了业主筹集维修资金的相关制度。住房和城乡建设部、财政部也相继出台规定，系统规范住宅专项维修资金的收取、使用、管理等。

多地维修基金制度建立于上世纪90年代。20多年来，该系统在解决房屋维修和改造保障业主安全方面发挥了重要作用住，但也不方便提取和使用、补建续筹落实难、监管不透明等“天然不足”随着30年以上房龄的房子增多，尤其是可能没有维修资金的自建房、随着房龄的增加，房屋维修资金很难覆盖所有的维修和更新需求，这种制度的缺陷也逐渐放大。

上海房地产研究院院长严蓉等人在今年《中国房地产金融》发表的一篇文章中指出，目前我国住房专项维修资金余额超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过100亿元，但积累资金只占积累资金的10%左右，成都和深圳都是4左右%和5%，大量资金没有得到有效利用，个别项目利用率参差不齐。

在“房屋养老金”在这一概念正式提出之前，近年来，一些省市已经开始了住宅专项维修资金管理改革试点。

其中，杭州、宁波、嘉兴、成都、无锡等地在电梯维保、建筑外墙防护、在旧房改造等领域开展保险试点，探索政府购买服务、引入商业保险等方式，构建多方参与的居家保险机制。

在住房专项维修资金管理改革中，一些城市也试图通过统筹增值收益来解决应急维修问题，规避应急维修“三分之二”表决。

按照规定，房屋专项维修资金的使用需要经过审批“双三分之二”的业主表决：即专有部分占总建筑面积的2/3以上、同意使用的业主人数占总数的2/3以上。

去年，济南市住房和城乡建设局发布的《济南市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》号文件提出，如果维修资金设立在公共账户，业主 公共收入用于补充维修资金，业主 委员会将制定公共收益划转方案，以补充维修资金，并组织业主大会依法表决。

这些地方做法虽然取得了一定的成效，但仍然缺乏上位法的依据。

成都城市建设与发展研究院副院长冯波告诉记者，住宅专项维修资金重点“公平”，兼顾“效率”由于“双三分之二”投票时间长，紧急情况下很难及时使用一些城市制定了紧急情况下使用房屋专项维修资金的相关政策措施。但在上位法调整之前，如果在非紧急情况下突破，“双三分之二”表决，在不满足“双三分之二”在表决同意的情况下使用专项维修资金可能面临违法违规的风险。

陈进一步表示，根据《物权法》，房屋专项维修资金与房屋产权捆绑，属于业主自己。后来颁布的《民法典》对住宅专项维修资金做了补充说明，由“资金”身份转化为“基金”，归“共同所有”，但“三分之二”投票仍然制约维修资金的正常使用。

在以房养老制度建立后，我们引入了政府公共账户的概念，就是希望从法制化常态化的角度，让‘保基本’维修资金，不再需要业主投票就可以使用、被购买保险。此外，公共账户的设立也保证了房屋维修可以提前规划，而不仅仅是应急融资。陈淑云说。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿也持类似观点。他告诉记者，设立以房养老公共账户，意味着维修资金今后可以合法使用，不需要使用个人账户，可能不需要业主投票表决，维修资金使用效率更高。此外，以房养老公共账户的资金来源更加广泛，资金筹集更加可持续，使用更加高效。

中国城市经济学会房地产专业委员会主任王认为，在理想条件下，买房体检、养老金、这三种保险制度是相互关联的、彼此相连，目的是为房子提供全生命周期保障。

他为记者提出了一个想法：房屋的物理检查是第一步通过体检发现房屋的问题和潜在风险，定期体检制度为排查房屋隐患提供了基本保障。发现问题后，可以通过物业费、维修基金、住房养老三位一体“养老体系”，实现“小修小补、大修大补”一般来说，养老可以解决大部分问题如果楼里有很大的风险，就需要动用保险资金。给房子投保，就是借助保险的市场化，为负责房子使用安全的人提供检查、检测、监测、为降低住房安全风险的服务付费。

养老金”钱从哪来

严蓉等人在上述文章中提出，以房养老制度应借鉴居民住房制度，覆盖城乡养老金制度。但鉴于农村和城市非住宅房屋的特殊性，以房养老可以先覆盖城市住宅房屋，待制度成熟后再探索扩大范围。

具体来说，农村房屋具有混合属性和特殊的土地属性，相关的维修基金制度尚未建立全覆盖会大大增加以房养老制度的推广难度。城市居民住宅作为城市公共安全的重要组成部分，产权相对清晰，维修责任和资金明确。

中央财经大学教授、法学院院长殷飞也在24日发表的评论文章中指出，现行制度设计中涉及的以房养老仅限于城市规划区、差异化建筑形式的住房。

住房养老基金的来源和管理也可参照居民 养老金。冯波表示，以房养老要坚持“个人政府，社会企业”多渠道融资，并根据不同的融资渠道，分账管理，最终实现“多层次、多支柱、可持续”返回搜狐，查看更多