中报观察 ESR上半年：资产盈亏与新经济业务潜行

而提及亏损主要原因，其表示，ARA US Hospitality Trust的撇账达到约1亿美元，联营公司公允价值亏损估计也达到4500万美元。此外，ESR于中国资产的公允价值亏损达到约6000万美元。公允价值收益下降约1.25亿美元，同时，由于缺少奖励费收入，去年同期录得的1.36亿美元奖励费收入在本期间并未实现。

资产腾挪脚步加快

"集团2024年上半年总收益为3.12亿美元，其中基金管理分部收益占总收益超过80%。"产城园区评论了解到，于2024年上半年，ESR扣除奖励费后的管理费收入及基金管理EBITDA总体维持稳定，扣除奖励费后的管理费收入占管理费收入相关资产管理规模约70个基点，扣除奖励费后的基金管理EBITDA利润率则约为70%。

不过，ESR的基金管理EBITDA则较去年同期有所下降，其表示，去年同期确认奖励费约为1.36亿美元，此外，EBITDA受到反映当前市况的非现金资产重估的重大影响。

具体而言，ESR于上半年的EBITDA由2023年上半年的利润5.374亿美元减少104.1%至2024年上半年的亏损2,220万美元。PATMI由2023年上半年的利润2.890亿美元减少175.7%至2024年上半年的亏损2.187亿美元；经调整EBITDA为1.32亿美元，同比下降76.0%；经调整PATMI亏损为5790万美元，去年同期为盈利3.04亿美元。

尽管上半年的重点财务数据受奖励费波动影响，ESR于业绩报告中仍然表示，利率下跌很可能支持资产价值反弹，从而支持退出基金并获取奖励费。"其亦将支持开发项目动工的类似反弹，并成为实行资产负债表内资产出售及剩余非核心出售的更强催化剂。"

不难看出，ESR上半年的业务主基调在于资产出售，作为关键业务重点，简化和精简业务几乎包揽了其自2024年以来的商业动作。

据ESR透露，集团预期将完成总值约7亿美元的资产出售，其中包括预期将于2024年底推出并完成的中航易商仓储物流基础设施REIT上市。于未来12至18个月，ESR还将计划出售约合15亿美元的额外资产负债表内的资产。

从出售动作来分析，ESR上半年的出售动作主要集中于出售ARA私募基金，以及ARA US Hospitality Trust，即亚腾美国酒店信托管理平台。

于3月11日，ESR发布有关出售ARA私募基金业务的公告。据公告披露，ESR拟以2.7亿美元的作价，将澳大利亚、新加坡、韩国及美国等地ARA私募基金业务的相关权益出售予三井住友金融租赁公司。交易涉及22个基金，资产管理规模高达98亿美元。目前，该出售事项正待取得最终监管批准及达成相关先决条件。

4个月后，ESR又将而亚腾美国酒店信托管理平台上架，并顺利吸引买家敲锤，据悉，这笔交易将为ESR变现3.35亿美元，而所得款项净额也将拟用于偿还集团借款事项。

产城园区评论查询资料得知，于2024年第一季度，亚腾美国酒店信托管理表现良好，总营业利润和净房地产收入利润率分别小幅提升至29.5%和17.8%，或许该数据加强了买家的购买意愿。

据买方所发布的公告，其以每股0.31美元的价格收购了ARA Asset Management持有的1.102亿份合订证券，溢价达到19%，收购后，买方在基金中的股权占比增长至28.3%。

持续押注新经济

接连出售旗下资产之外，ESR于2024年也在不断推进与LOGOS的整合。

于2024年7月21日及26日，ESR公布在2025年1月前完成从LOGOS创始人收购LOGOS的剩余股份。合并后，ESR将拥有720亿美元的新经济资产管理规模，以及亚太区约131亿美元的最大开发项目。

收购LOGOS也让ESR成为东南亚主要市场的市场领导者，进一步巩固其在韩国的市场地位。

但从业绩报告内容来看，2024年上半年，ESR于大中华区收益依旧最高，达到8775万美元，同比增长8.0%；日本收益为2751万美元，同比下降40.9%；而韩国收益为2239万美元，同比下降84.7%，于东南亚的收益为6948万美元，也较2023年同期7580万美元有所下滑。

另从管理规模分析，截至2024年6月30日，ESR集团管理的资产管理规模为803亿美元。其中，大中华区、日本及韩国、澳大利亚及新西兰、印度及东南亚、亚太区、美国和欧洲的资产管理规模分别为202亿美元、144亿美元、151亿美元、158亿美元、16亿美元、132亿美元，大中华区资产依旧占据主要地位。

"集团在评估目前中国任何新开发项目动工或新土地收购时仍保持谨慎态度。"即便资产规模数据大头集中在大中华区，ESR依旧在其定下的投资轨道中前行，近年来的开发重心已开始偏向东南亚市场。仅从2024年上半年的动工及竣工项目出发，26%项目位于澳大利亚及新西兰，23%项目位于印度及东南亚，仅17%项目来自中国内地。

同样地，就开发项目竣工而言，ESR约合71%项目来自澳大利亚、印度及东南亚，其次18%项目来自中国内地，剩余项目则来自韩国。

值得注意的是，由于部分2024年上半年该集团中国资产的公允价值减少，ESR新经济开发分部业绩由2023年上半年1477亿美元减少73.3%至2024年上半年3940万美元,与此同时，ESR于业绩报告中明确表示，将继续加强新经济开发，发展重心也将投放于新经济。

具体来看，报告期内，若不包括国内出租率，ESR的新经济资产的物业组合出租率达到94%，若包括中国内地，则降至87%。"撇除中国内地的物业及该等新增稳定资产的影响，物业组合的出租率为97%，仍然强劲。"

续租及新租约较去年同期增长86%，若不包括中国内地，其加权平均租金增长率约19.4%；澳大利亚及韩国录得最高租金增长率，增长率分别约为27.9%及24.0%。

ESR于业绩报告中坦言，尽管国内租赁状况依然疲弱，但租约续期及替换的势头活跃。"租户在租赁方面寻求灵活性，且继续以出租为优先，因此续租租金有所下调。"

新经济业务已然成为ESR当前的关键业务之一，加强新经济开发及基金管理平台成为其下一阶段的重点目标。"管理层将继续推进其关键业务优先事项，简化及精简ESR业务为ESR下一阶段的增长作好准备。"

（转自：观点）

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