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作者 I 宋溪 选址960

图源：公司官网

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11月5日，瑞安房地产发布公告称，合营企业上海添昫创盛企业管理有限公司、上海瑞安投资、光侨有限公司及泰隆发展有限公司与宁波基金、杨浦知识创新区订立合作协议，成立有限合伙企业，认缴出资额81.26亿元，重组标的杨浦中央、创智天地所在项目公司现有股东控股股权。

交易完成后，新成立的合伙企业将不再是瑞安房地产附属企业，杨浦中央、创智天地两个项目控股股权将重新分配。

图源：瑞安房地产最新公告

根据公告内容和相关资料，新合作协议由合营企业上海添昫创盛企业管理有限公司、上海瑞安投资、光侨及泰隆与宁波基金、杨浦知识创新区六方签订。

上海添昫创盛企业管理有限公司、上海瑞安投资、光侨及泰隆四家公司均是瑞安房地产控股公司。其中，上海添昫创盛企业管理有限公司由上海瑞安投资及杨浦知识创新区分别占股66%及34%；上海瑞安投资由瑞安房地产100%控股；光侨有限公司及泰隆发展有限公司均属瑞安附属公司。

交易前杨浦中央所在的项目公司为上海杨浦中央社区发展有限公司，由光侨有限公司持股86.8%，杨浦知识创新区持股13.2%；创智天地所在的项目公司为上海创智天地发展有限公司，由泰隆发展有限公司持股99%，杨浦知识创新区持股1%。两个标的项目均由瑞安房地产间接控股。

杨浦中央社区公司股东信息 图源：天眼查

创智天地公司股东信息 图源：天眼查

杨浦知识创新区全称上海杨浦知识创新区投资发展有限公司，由上海市杨浦区国有资产监督管理委员会全资持有。

本次成立新的有限合伙企业，新加入的股东只有宁波基金。宁波基金为中国人寿保险股份有限公司的附属公司，由中国人寿拥有约90%的权益。

根据公告内容，此次交易上海添昫创盛作为普通合伙人及执行事务合伙人以现金出资100万元；上海瑞安投资及宁波基金均为有限合伙人，分别以现金出资38.02亿元及36.54亿元；杨浦知识创新区为有限合伙人，以实物出资(即通过向合伙企业转让杨浦中央12.2%股权)及现金出资合共约6.69亿元。

同时，杨浦中央的86.8%股权将由光侨转让予有限合伙企业，代价约为47.06亿元；创智天地的99%股权将由泰隆转让予有限合伙企业，代价约为26.68亿元。

交易完成后，上海添昫创盛、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新区将分别拥有新的有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益。杨浦中央和创智天地两个项目公司的股权将更新为新的有限合伙企业持股99%，杨浦知识创新区1%。

公开资料显示，杨浦中央是一个位于上海市杨浦区的大型城市综合体项目，由杨浦区政府和瑞安房地产共同开发，项目包括六个低层工作住宅单位和一座50米高的办公楼，涉及淞沪路、大学路、伟德路及锦建路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺及停车位，可出租建筑面积合计为16.7万平方米。

创智天地 图源：瑞安房地产官网

创智天地位于上海市五角场商圈，是一个综合性知识社区，由上海市杨浦区人民政府联合瑞安房地产打造，周边环绕着复旦、同济、财大等、高校和科研院所，区位优势明显。目前拥有杨浦区伟成路、政学路及锦创路之多幅土地及建于其上的物业，包括办公楼、零售商铺、酒店及停车位，于本公布日期由创智天地拥有，可出租建筑面积合计为85,268平方米（不包括停车位）。

据瑞安房地产半年报，今年上半年创智天地的租金及相关收入约2.45亿元，同比增长9%；出租率为93%，同比减少2%。

公告显示，新的有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司。

此次交易，瑞安地产通过控股公司合计支出38.02亿元持股新合伙企业46.8%，同时附属公司光侨、泰隆收到对价合计73.74亿元，总共获得35.71亿元差价。

瑞安表示，该等交易更有利的商业条款为投资进行再融资，从而提高投资回报。同时，通过将人民币收入与新的境内人民币融资结合，消除外汇风险及错配。

业内人士称，将优质资产项目相继摆上货架的背后是瑞安房地产日渐趋紧的现金流。

据悉，瑞安房地产在上海拥有众多周期长，资金需求量大的大型旧改项目。近两年其一直通过出售物业回笼资金，同时降低负债。

瑞安房地产部分项目 图源：瑞安官网

瑞安房地产是一家香港联合交易所上市的房企。财报显示，今年上半年，瑞安房地产实现营收20.73亿元，同比减少68%；净利润1.83亿元，同比减少80%；公司股东应占溢利7200万元，同比减少88%。报告期内，公司净资产负债率微升至53%，而现金及银行存款为105.43亿元。

据悉，今年8月份偿还了4.94亿美元债后，瑞安房地产已偿还境外债务合共406亿元。目前，瑞安房地产还剩下两笔存续美元债，金额接近9亿美元。另外，该公司偿债高峰将出现在2025年，届时大约会有86亿元的负债到期，短期有一定压力。

中国人寿是国有大型金融机构，也是资本市场重要的机构投资者，近日中国人寿公告，经初步测算，预计该公司2024年前三季度归属于母公司股东的净利润约1011.35亿元到1087.67亿元，同比增长约165%到185%。

近年来，多领域大手笔交易背后都有险资身影，分析认为，随着市场利率的下行，部分险企加大权益资产配置力度，以寻求更高的投资收益率，增加收益弹性。